- ?1 K, _/ h$ o3 B( E . @! g9 z0 N- d4 f% ]1 L) ]& I1 o 本办法所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。$ K! L! a5 O# k- x2 u/ \+ T" ]; ^# @
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本办法所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。: q7 ^( Z; P2 q p( [6 l8 P
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第五条 南通市房产管理局是本市城市房屋拆迁管理部门,对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。南通市城市房屋拆迁管理办公室具体负责本市房屋拆迁管理工作。# E A) \4 |9 l3 T6 p
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各县(市)建设行政主管部门是本县(市)城市房屋拆迁管理部门,对本县(市)城市房屋拆迁工作实施监督管理。9 V5 K# l) x7 m8 K8 m( O$ d
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市建设及市、县(市)规划、物价、财政、工商、司法、公安、文化、教育、环境等有关部门应当依照本办法的规定,与房屋拆迁管理部门互相配合,保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。 ( ]6 b, S' e/ S e7 F0 p+ h$ M2 _! Q/ B / l7 \1 O; z7 o# ~6 L) J 市、县(市)土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定,负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。7 H0 T& |- p: | `/ f+ l
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第二章 拆迁管理7 W$ d' j# P; A1 }8 |$ w
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第六条 城市房屋拆迁应当遵循下列程序:, Q7 n' h9 ?6 {" ?3 e
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(一)对拆迁项目进行评估提供概算;* U. W3 b( o6 o- R
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- O7 e Z) J. J( S4 |9 L (二)拆迁人向房屋拆迁管理部门申领房屋拆迁许可证; 2 G1 {! Y& N, m* I( J4 H! K; j , {$ D+ x3 ~; [, Y8 o & ^( v! b# x$ e3 \: N9 k (三)房屋拆迁管理部门发布拆迁公告; ) F- J" X; Y; S% L" j- ?- X* C5 ~4 y! K( r* V
) Q' z* y; c- [0 x (四)评估机构对被拆迁房屋进行价格评估并公布评估结果; / t* A. U1 q3 \* N0 F & k' K- C& F) T & N7 X) H7 a& k. S/ V1 A (五)拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人订立书面拆迁补偿安置协议;0 o' M4 b( }, c4 _2 u
/ h* ^2 y. K0 ~$ h+ {3 f5 ~ $ ] {$ a2 ]: n" o' z6 O (六)拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置并实施房屋拆除。& G$ ?9 {4 S* q. Q4 c
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第七条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。 4 k7 _1 x. o3 {% y5 j ) v: n" Z5 t1 r" @4 Y8 {. S6 C- R3 ^4 P3 v0 F
申领房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的房屋拆迁管理部门提交下列材料:9 _0 \* p: O! P0 J1 h; w" z* s+ M
- F1 `1 j* Q) G0 @. b( c5 n * B) J. D' z$ N, j& w+ C# x' r (一)房屋拆迁申请书;! I( ?# z9 e! V
4 L5 l, H: ^7 \, X% X2 \$ w; n 第二十六条 拆迁人应当依照本办法规定,对被拆迁人给予补偿。! z: h3 x8 I' p. w
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。 & I( V* N2 k; l R% x+ G' |/ z9 \3 ^8 J* P8 X
5 L. |1 F6 i$ R. g 第二十七条 被拆迁范围内的房屋权属按房屋权属证书确定;被拆迁人不能提供房屋权属证书的,由房产管理部门审核确认。) B- B: {. h$ @/ V2 `5 `: s
. U, @7 |; Q' v- a$ D7 j ( {$ t8 _" i. S4 O 第二十八条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换,被拆迁人有权选择补偿方式。9 ]# h" u$ a' X& E1 v7 \+ Z) W
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第二十九条 市政建设项目、政府土地储备项目拆迁的房屋原则上实行货币补偿。被拆迁人要求实行产权调换的,由拆迁人异地提供房源供被拆迁人选择。4 g8 C2 e& {) Q# |# b5 g: E w
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1 }/ f8 T7 [: L% [/ `) W4 }+ |5 o2 P 前款市政建设项目是指市、县(市)人民政府批准的道路、桥梁、河道整治、防洪、排水、排污、环卫设施、公共绿地、广场、道路照明、绿化等建设项目。 3 L% H, F% Y; K( q% z % Y5 X+ l/ S# }9 n; b1 a" d( I: w/ D+ i* ^6 i/ q8 `$ o
第三十条 货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新程度等因素评估确定。 ! |$ O2 r9 \7 G% r3 q# v! h( l' t4 y" R- u- w. L( _; Z. n/ z; b
, O( W* ^' W# w. i6 A* i: ^ d" L 第三十一条 实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第三十条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。 & R9 J0 K. r8 t. y4 z* K# k' D6 G- o |9 h; j" k; I2 o( O
( H$ } B" c% ?: m- f 拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。, U& Y+ _5 T* r9 b$ b( B X
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对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋,与被拆迁房屋等值的部分,被拆迁人免缴房屋契税。8 u: E$ o. r9 R: k) M
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# F- j; ^, ^$ R9 F 第三十二条 拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。. g+ |% v1 `7 l2 t3 X
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7 {, p4 r. |: {( H. m; L6 c/ N 拆迁中、小学校舍或者幼儿园应当征得教育行政主管部门认可,对规划要求建设新校舍、幼儿园的应当重建。房屋拆迁管理部门应当协助教育行政主管部门对在校学生入学作出妥善安排。( _0 C0 _1 ?+ L& r) c
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被拆迁人和被拆迁公有住房承租人易地安置,致使子女就学地发生变更的,其子女可至安置地施教学校就学,施教学校不得收取择校费等附加费用;其子女在拆迁公告之次年底前新入学,要求在原居住地施教学校就学的,施教学校应当予以安排,并不得收取择校费等附加费用。 * i" I6 F1 p- l0 o 5 H9 {; B, c6 u, M! w8 c $ ^! }9 e% A$ v 第三十三条 拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。 # _, ^% r- S9 o$ L) K( V, ~, w, h6 E# J* y
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被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 7 N9 R6 r2 L, j' d ' M4 ?5 Z# \- C9 m- O6 @# r* a8 x& N3 r
第三十四条 拆迁租赁的公有住宅房屋,拆迁人应当将被拆迁房屋的重置价结合成新的部分补偿给房屋所有权人,其余部分补偿给房屋承租人。被拆迁人与房屋承租人的租赁关系在拆迁补偿后自动解除。6 a& E1 X7 g% D. u
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3 E$ h7 y& P+ W+ ^, @4 I2 C: e 拆迁租赁的国有直管非住宅房屋,拆迁人应当将被拆迁房屋区位补偿价的30%和重置价结合成新的部分补偿给房屋所有权人,其余部分补偿给房屋承租人。被拆迁人与房屋承租人的租赁关系在拆迁补偿后自动解除。 " k( n" l" K9 J0 ]% [' O' M , J, d" a: X# p3 m; }7 o: {* T8 P+ J) P3 |6 G
拆迁房产管理部门代管的房屋,实行产权调换的,所调换的房屋仍由房产管理部门代管;实行货币补偿的,货币补偿金额由代管人专户存入银行。 # q: S5 M# v' N3 ~/ L2 U4 d) i7 m1 X+ |# g
2 @) j0 E" @. ?/ v 拆迁涉及私改遗留问题已发还产权的房屋,按私有住房进行补偿安置;对仍未腾退的承租人,可参照公有住房承租人的补偿标准给予补偿。 ' g; R" x; x7 b( a & b K" }; \3 r) d4 l0 j. I4 l- o , T) I& f; A9 g3 g- M0 J1 a 第三十五条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋,用于拆迁安置。( d) r& Q& B0 j+ E' T1 N
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第三十六条 拆迁产权不明确或者有产权纠纷的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。 ' C2 c2 Q' X5 P; X @- N0 M 0 U# w {" b' @6 T" ?/ w % L- c" k$ t" I+ z 第三十七条 拆迁设有典权、抵押权的房屋,依照国家有关法律规定办理。 , n! Z( G7 y$ `/ ^) s; c2 F. I 1 J! l! r" u1 O! ]4 d4 e; d% p $ ^6 W" r/ b7 S 第三十八条 被拆迁人或者房屋承租人安装使用的管道煤气(含液化气)、有线广播等设施,对房屋的装饰装修项目,及被砍伐或者移栽的树木,由拆迁人进行补偿。+ ^- `$ G1 R6 s6 h U8 ^) T9 p( ?$ e9 G
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对被拆迁人因拆迁产生的电话移机费、有线电视安装费、搬家费等费用应当足额补偿。 0 G1 [; a6 g+ l+ Z: K( [ 1 g* [ f& i0 W5 O k - S) N' [6 l( k 第三十九条 拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁费、临时安置补助费。 ! @: {) Q$ K# @0 b/ H; F" s ; Z9 G. G% ^& ~ & S, X6 w v; r3 P 拆迁住宅房屋实行货币补偿的,拆迁人应当一次性支付被拆迁人或者房屋承租人6个月的临时安置补助费。 |' p7 U" b: f1 F! ^: K
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被拆迁人选择产权调换的,拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起,一般不超过18个月,临时安置补助费按实际过渡期限结算。 " i% }# c) l4 X: m7 d8 L2 c9 W * N" b) S' c" X7 z- c$ r2 O+ w$ b) ]$ ?' \ l+ \8 o/ @
因拆迁人的责任延长过渡期限的,从逾期之月起,除当事人另有约定的,拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费:6 K! q/ X% v6 [) a! B. J
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(三)建筑面积:以房屋所有权证载明的建筑面积或者房产管理部门依据可确权书证测量的面积为准。建筑面积按重置价结合成新评估补偿。住宅房屋的区位补偿按其合法建筑面积和合法土地使用面积二者中的高值计算。非住宅房屋的区位补偿按其合法建筑面积计算,合法土地使用面积大于合法建筑面积的部分,按同类地段区位补偿基价的20%计算补偿。' e2 b0 ^" h6 i
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. r _+ j) }! n1 j+ C7 R8 t( } (四)装饰装修:装饰装修补偿应当结合装潢材料的档次、价格、折旧年限等因素评估补偿。- n$ A6 v# ^9 U. N9 t" I
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(五)其他因素:房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。 / a3 e4 [' m1 Q! L0 A6 g3 G4 {$ Q/ K3 X( G
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第五十条 拆迁人和被拆迁人对评估机构不能达成一致的,由房屋拆迁管理部门抽签确定,房屋拆迁管理部门应当提前3日在拆迁范围内公告抽签的时间和地点。 ; H( S3 Q3 {) ~+ [7 _评估机构按照前款规定对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的费用,由拆迁人承担。4 R: @: X: j- _+ h9 m; g
S p# h2 n/ j. c! i 3 a' r i8 T6 ?% l 被拆迁人无正当理由不到场,或者拒绝评估,影响拆迁正常进行的,评估机构可以依据被拆迁房屋的权属资料,可确权书证及房屋区位、朝向、结构状况等因素进行评估。评估时,评估机构应当通知公证机关现场公证,房屋拆迁管理部门可依据评估结果进行裁决。1 y5 h6 |0 u8 l, R4 i
, S3 @4 i F9 J4 s5 D4 Z 1 k9 U( a) \2 k5 X' d: }5 Y2 _ 第五十一条 拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的,可以在评估报告送达之日起5个工作日内要求评估机构作出解释说明。评估机构应当在5个工作日内作出书面解释说明。经解释说明仍有异议的,持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合规定的其他评估机构重新评估。 % a, w+ d) ?! W' J$ @3 R 3 W: y- `. ^5 e3 G9 b, r) |2 z) f7 F: C1 | b; q6 b2 z
重新评估结果与原评估结果在±2%的误差范围之内的,原评估结果有效,重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出±2%的误差范围的,由房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的,重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担;鉴定采用重新评估结果的,重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。 8 d+ o o: ?! s7 t7 f, {- W* [" I) |, M9 a5 R$ Z
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第五十二条 拆迁人应当在评估结束后5日内被在拆迁地点公布评估结果。) n$ M; P$ {4 N0 f
1 i8 L9 y+ B" F2 h' B 8 A( d( `7 }" t4 W4 G第五章 被征用集体土地上房屋3 ~- X; I( t, ^0 d) ^" K+ g) a: O+ N
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7 W# W- e. c( P. C 拆迁补偿安置的特别规定; ]) L. w w) z3 @7 Q
- L: J I+ e; j 本市城市规划区内被拆迁房屋,兴建时使用的土地为农民集体所有土地的,其补偿安置适用本章规定。本章未作规定的,可参照本办法其他有关规定执行。! l, d' n, \* a2 J4 t
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第五十四条 被拆迁房屋的合法建筑面积按新建、翻建时乡(镇)政府和区土地、建设主管部门审批或《宅基地登记表》核准的面积确定;合法土地使用面积按被拆迁人持有的土地使用证载明的面积确定。% h2 M% P J% ]1 p1 s S' R
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" ~2 M7 _; U% o$ w 第五十五条 被拆迁住宅房屋的合法建筑面积按重置价评估补偿。; D5 n9 s: j7 P7 ?5 i2 V8 M
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被拆迁住宅房屋为平房的,区位补偿按合法建筑面积计算。被拆迁住宅房屋为楼房的,底楼区位补偿按底楼合法建筑面积计算;楼上区位补偿按楼上合法建筑面积的70%计算。 . S" X, c2 |7 @" F- @5 I( R* A & D* f. a y; O% T+ E1 z5 O% F 1 l1 Q) k6 S3 K- |* e% J 被拆迁住宅房屋土地使用面积大于建筑面积的,区别下列不同情况增加补偿:8 M* j q% L# @4 x: C3 g
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; z0 }+ Y9 @; H+ s* X4 U6 J (一)土地使用面积在135平方米以下(含135平方米)的,其超出建筑面积的部分,按房屋所在地区位价30%的标准计算;: b" k) \5 F. a) \" @# J7 L, q
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0 L3 ?$ _/ x: Z! v" S: ^4 j* t, K (二)建筑面积超过135平方米的,土地使用面积超出建筑面积的部分,按每平方米70元的标准计算; # O% f4 x) Y1 u& |( P3 r8 P4 ?. z& c" O# d4 y1 A6 b
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(三)土地使用面积超过135平方米,建筑面积在135平方米以下(含135平方米)的,土地使用面积超出135平方米的部分,按每平方米70元的标准计算。 * w+ \6 X; p3 ?6 H1 q7 g. ?- p$ T7 Y& r$ A. u
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第五十六条 新建住宅房屋自竣工之日至拆迁许可证颁发之日不满5年被拆迁的,按其重置价的20%增加补偿。 . E% ?4 D3 r4 [1 J, g( ? % b K7 r6 w- ^9 F9 c ( O+ C) M6 R9 e: r$ D7 t5 W/ P& V 第五十七条 经规划部门同意,被征用集体土地所在村组为被拆迁人另行安排宅基地移地迁建的,按迁建费用补偿。 V+ f1 s5 O% R4 S
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第五十八条 对被征用集体土地范围内的村组集体经济组织的房屋实施拆迁的,房屋的合法建筑面积按重置价评估补偿。 " r G4 {) j9 v, R 8 v- u) j- f! S 9 s e8 t" M u 第五十九条 被拆迁人从事养殖等家庭副业,或者取得工商营业执照从事经营,因房屋拆迁终止的,按其直接经济损失评估补偿。6 m9 s7 g7 I6 u N. N
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第六章 罚 则 5 M; b2 O% P* e . T( r5 I) P/ s& K$ C. o+ u M e0 H& H
第六十条 违反本办法规定,未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。* r) J3 N0 J! Z- @+ a* k5 s4 c
+ t& e( X1 }* m4 Q" K4 h, J 8 C" u( F) s4 o9 P 第六十一条 拆迁人违反本办法规定,以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证,并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。5 H. R( D) F" @- `4 P7 F" D3 X# k
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第六十二条 拆迁人违反本办法规定,有下列行为之一的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证:2 H5 ^6 ~8 ]. m
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(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;6 a1 q, m# K7 t1 G6 f6 D K& p% L
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(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的; - U! _5 C" O) K6 v( g/ n; Z* Z1 T# N- T3 X6 @/ {
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(三)擅自延长拆迁期限的。 ( T2 _$ V, ]2 Y) F( `5 M" Z$ d % B% n3 i( ~7 B' v 9 W6 n; D) C4 y* h. x 第六十三条 接受委托的拆迁单位违反本办法规定,转让拆迁业务的,由房屋拆迁管理部门责令改正,没收违法所得,并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。1 A; B2 S+ E; z
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第六十四条 承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的,由建设行政主管部门责令改正,给予警告,并处以2000元以上30000元以下的罚款;造成伤亡事故的,还应当依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 : F {5 v9 G& b" `2 c* ` 5 T H* y! X0 m S5 I9 S , H. Y' t+ W! B+ q) ]! ^' s! X 拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的,对直接负责的主管人员和直接责任人员,由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分;情节严重的,由房屋拆迁管理部门吊销其拆迁上岗证,可以并处1000元以上10000元以下的罚款。. t7 D1 X) |3 W/ @' ~