新规下，提前还款不要超过这一时间

白马王子

银行贷款无非就两种方式——等额本金与等额本息。

等额本息：目前等额本息是最为普遍的一种贷款方式，如果没有特殊要求，贷款银行将会默认选择默认顾客选择这种方式。以30年贷款、50万本金、5%的房贷利率计算，细算一下，每月月供为2684元。等额本息还款方式月供都是一样的，只是本金与利益所占比例在逐渐发生变化。

前期主要以利息为主，例如第一个月本金为600元、利息为2083元；第二个月本金为603元、利息为2080元；按照每月本金递增3元，利息递减3元的规律直至利息变为0。

据仔细测算得出，第194个月时本金与利息达到持平状态。所以大家在等额本息这种模式下想提前还清贷款，最后不要超过贷款期限的50%，因为等额本息前期主要以还利息为主，在本金不变的前提下越提前还完房贷利息将会越少。

等额本金：这种方式与等额本息有着很大不同，同样以30年贷款、50万本金、5%房贷利率为例计算，住房贷款总共需要37.6万元，与等额本息相比便宜近10万元。

根据同样方法测算，首月月供为3466元；而第二个月减少至3460元；按照每次递减6元的规律直至还完，这种模式减少的只是利息，本金是一成不变的。

据仔细测算得出，在第121个月时本金与利息达到持平状态，这种情况下提前1/3的时间还完贷款最为合适，也就说30年贷款，前10年之内还清贷款最为合适。

新规落地，房贷利率下行大势所趋。

众所周知，LPR动态利率的调整时间为每年的1月1日，从19-20年数据统计，LPR动态利率下调约0.15%。以100万贷款、30年还清且房贷利率按5%计算，并以等额本息还款方式为前提，月供为5368元，房贷利率下调15个基点为4.85%，与此同时月供也将减少至5276元。

尽管每月浮动在100元左右，但却能充分表明，LPR动态利率很符合市场要求、浮动性也非常大。许多专家预测，LPR动态利率大概率还将继续下调，伴随而来的就是月供按揭会随之系统降低。