房地产投资骗局

龙飞电脑工作室

说到房地产，估计小伙伴第一反应就是商品房，房子可以说每年都是热点话题，让人又爱又恨，没买房希望房价赶紧跌，买了房子之后，又开始祈祷房价继续上涨

# o( ^) T% C% t8 c7 F% U% _中国过去十几年的经济增长，离不开房地产的火箭式上涨，当然也成就了不少靠房地产发家的富豪，知名的房地产企业就不多说了，相信很多小伙伴朋友的朋友里，肯定是有靠房地产起飞的

, D* f! H: g( }  L5 E. D6 P; [现在政府一直强调房住不炒，天真的老师想说的是，房子不是一直都是用来住的吗，还能用来炒？
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正常的商品都有其使用价值，商品房的使用价值就是居住，从房子的商品属性来看，商品的价格下跌了，需求量就会增加，同样，商品的价格上涨，就会导致需求量减少。

; [9 a1 W! K( {8 @" o4 @比如，你去超市去买牛奶，发现蒙牛的奶涨价了，如果你对价格敏感，很可能你就会选择其他牌子的牛奶，有的小伙伴可能直接就不喝牛奶了
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* {+ h7 W; u* p8 A5 A有小伙伴不同意了，房子又没有可替代的，而且作为刚需不管怎么样也得买啊
# v8 ~: v" {) ^作为刚需的我们，买了一套自住之后，再买第二套房算啥呢
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5 z: S1 m1 w# C- `而且我们可以很明显的感觉到，房子往往是越涨买的人越多，跌了反而就没人买了，这是为什么呢？

这就要说到房子的另一个属性了，投资属性，准确来说应该是投机属性投机品，作为一个投机品，特别手里已经有房的人，当然是价格涨的越猛才会继续买。如果价格要下跌，谁还愿意去买呢

说到这里，估计不少小伙伴要说了，中国房地产就是骗局，专门骗老百姓钱的。老师可没有这种想法，老师今天想要给大家说的是投资商铺被骗的案例，首先小伙伴们有没有听说过“售后包租”这个词呢？

在很多商业房地产项目的宣传中,我们常常可以看到" X年包租,租金回报x%, -次性全部返还, 3年投资回报x x%以上"、有的说" x年返租,每年x%" ,尽管承诺不一,但共性都是"零风险、 高回报" ,所以这些项目常常一经推出就火爆异常。这样的广告语是不是很有诱惑力?

一位呼和浩特的张同学正是看到了这样的宣传,买了一个10平米的商铺,均价1.8万平米。
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根据该商铺的"售后返租”政策:包租十年,第11年回本,前三年每年按照实付款返租10% (可抵总房款) ,以后每三年逐年递增-一个点,第10年返还15%。

4 ~, s9 j& i% w# R- I) R老师先带大家算一下这笔账

) R. n) S. V4 K% n1 M+ f/ q: ]7 b5 h买此铺子张同学应付:
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商铺总房款: 1.8万/平米*10平米=18万
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& M' c* n) d* G$ {. t4 U; H8 Q前三年租金可抵总房款: 18万*30%=5.4万
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张同学实付总房款: 18万-5.4万=12.6万

: |, f4 ~! {  {& F. Q每年返还租金

( ^3 i- c3 k& p+ l. _第4一- 6年返还租金: 12.6万*11%*3=4.158万元;
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第7一- 9年返还租金 : 12.6万*12%*3=4.536万元;
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第10年返还租金: 12.6万*15%=1.89万元

: e* U0 y% K. n总得到的返还租金是: 4.158万元4.536万元1.89万元= 10.584万元
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这样算下来,在第10年的时候投资额已收回大部分, 如果第11年的回报高于第10年，似乎11年真的就可以收回全部投资了。
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5 ^5 W5 x  E( m& i实上真的有这么好吗?商场是需要3-5年的培育期的,也就是说在这3-5年期间,商场坏仅没有收益,可能还会赔钱,那么前三年开发商哪来的钱支付的房租呢?

; i+ E- o& e0 u& C6 Y其实开发商在销售时,已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如，某商铺本来只卖 1元/平方米,但开发商却使用这种促销手段,将售价抬高到2万元/平方米,然后多出来的这部分钱,紛期返还给业主
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这开发可真聪明,看似让购房者占尽了便宜,其实是羊出在羊身上,通过这种财务上的游戏形成虚假促销,然后就可以快速回笼资金了。
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5 d" s( u/ r/ O) d2 O7 H张同学以市场价两倍的价格买了商铺,被坑的也是够惨的,不过好在这个物业最后开了起来,也能拿到租金,倒也不至于血本无归,但是对于另-位文同学可就没这么幸云了

) m2 V9 F2 l& m- t" O/ m6 n文同学花了15万元买了- -个20平方米的商铺。当时开发商承诺每年返还8%的租金, 8年后开发商以30万元将商铺回购。
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, G% H6 N* j5 W, ~5 _- r$ `没想到,返租的租金只收了几个月,开发商突然破产,旗下所有商场-概关门。后来

类似这样的案例还有很多,很多开发商还把自己包装的非常亮,拉扯上政府关系,有的还找担保公司,手续齐全,但是最后真跑路的时候,连个影都看不着,投资者也很难讨回损失。

有的小伙伴可能会好奇开发商这么有钱,为什么要这样做呢?
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$ s" g  V; T/ V% ?: x0 q实很多看起来高大上的房企其实资金链都很紧张, -般来说像商业楼以及写字楼的物业投入都是一种重资产的投入,前期的投资比较大,但是成本的收回比较慢,短期内的收益相对是比较小的,那么在这种情况下开发商就有一-种急迫的想收回前期投资的需求。

开发商通过“售后”的行为将产权或者使用权让渡给了业主,但通过”包租"的行为又将商场的控制权牢牢攥在手中。很多小伙伴听到这也许会认为:这不是利益捆绑、合作共赢吗?

老师告诉大家,因为市场有很多不可控因素存在,特别是采用这种方式急于回款的项目,风险更大,如果开发商经营得当你好我好大家好。但如果开发商经营的项目- -旦在后期运营不好的话,所有的购房人或者购买使用权的人就会承担相应的风险。简单来说呢，就是真要出事了,开发商就会直接跑路,留下你在寒风中凌乱。
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最后呢，老师提示一下各位小伙伴,以后在投资房产的时候一定要擦亮自己的双眼哦,不要被所谓的“无风险,回报”的包租给蒙骗了。如果要投资房地产-定要实大产权的房子,小产权的都坚决不要买,更别说没有产权的了。
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