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买房本是人生一大喜事，但由于很多购房者，对于房屋买卖中一些需要重点注意的事项，并不具备详尽的了解。以致在买房时看着开发商沙盘上琳琅满目的规划展示，在专业策划人员布置的现场氛围与各种营销策略之下，在置业顾问的恭维与娴熟老道的销售手段之下，未经熟虑，就交了定金，签了合同。
正因这种专业知识上的信息不对称，使得购房者在合同签订与后期的履行中，处于被动地位。纠纷发生后，维权成本也大大增加。因此，在签订房屋买卖合同前，需要提前掌握一些基本购房知识，便于深入检查购房合同，谨防购房陷阱。
此文意在汇总房屋买卖相关各项基础性、典型性问题，避免晦涩深奥的法理、法条，但求简洁精要，能在大众买房时作个实际的参考指引。
01/ 看是否有商品房预售许可证
在购买预售新建商品房时，要查验商品房项目的建设手续，明确商品房是否合法销售。购房者在交付购房款(含定金、首付、尾款或全款等)前，应确认拟购的商品房所在楼幢是否已经办理《商品房预售许可证》，且该商品房是否在《商品房预售许可证》的预售许可范围之内。
注意查看开发商的营业执照、资质证书，查看“五证”是否齐全（“五证”是指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》）。
02/ 确认中介代理机构各项销售信息
商品房由房地产中介机构代理销售的，购房者应要求代理人以书面方式明示商品房的有关证明文件以及代理人的资格证书、房地产开发企业出具给代理人的委托书、代理人的地址和联系电话。避免权限不明等原因，造成的购房者权益得不到保障。
03/ 关于按揭贷款问题的约定
为了达到销售业绩，开发商往往表示帮助购房者贷款。但合同中却未对购房者无法贷款可以退房的条件进行明确约定。却在大多数情况下都是约定因购房者信誉等问题导致不能贷款的，购房者需一次性付清房款等最大化保证开发商利益的条款。这种情形下，购房者的劣势地位就很明显。
所以，建议大家买房前可以先行查询个人信用，或者与开发商协商，在合同中明确约定“因购房者无法办理贷款可以解除合同”等条款。
04/ 关于房屋建筑面积的约定
实际建筑面积与合同约定不符，是目前引发纠纷最多的问题。大家普遍认为签订合同后，产权登记面积大于合同约定面积时，在购房者不退房的情况下，当面积误差超过3%时，3%之内部分的价款由购房者补足，超出3%部分的价款由开发商承担。但这不是绝对的，如果购房者和开发商有约定，先遵照约定，没有约定再按照以上规定执行。
现实中开发商往往在签订合同时和购房者进行约定，以有资质的测绘部门出具的面积为主。这一做法规避了3%的法定条件。大家一定要看清楚这点，可以在合同签订时直接约定面积，明确约定超过多少不再补足。
05/ 车库和地下室或者阁楼的约定
对于实践中容易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定。
有关开发商的一些承诺性表述，亦须写入合同，或签订正式的补充协议。而非仅听其口头承诺，以免造成事后维权无据的境地。
06/ 小区公共区域和公共部位的约定
开发商往往会告诉购房者，小区内的会所、健身场所等配套设施多么规范、多么完备，却总是绕开产权问题。
如果合同未约定这些场所的产权，开发商有可能会对外出售这些场所。买受人一旦作商业经营之用，很难再让业主免费或者优惠使用。如果预先在合同中进行约定这些场所的所有权归全体业主所有，则后期开发商便不可再行出售。
07/ 不能忽视物业相关问题
正常情况下，开发商会与物业公司签订前期物业服务合同。由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，其中难免会有利益牵连，不敢保证服务质量是否能达到业主需求。
虽然成立业委会后可以解聘物业公司，但现实中很多小区因为入住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间纠纷较多。所以提前了解物业公司的声誉，仔细阅读前期物业合同中的相关约定，也是非常重要的。
08/ 交房验收的问题
首先要明确合同中的交房条件，仔细研究约定的内容。交房时务必要求开发商出示《建设工程质量认定证书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，索取《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致。只有证件齐全了，各项检查未发现问题，才能签署入住单。
09/ 逾期交房及赔偿问题
商品房买卖合同中会对逾期交房的期限和违约金进行约定。对于开发商自己的原因导致的逾期交房，并符合合同条款约定的时间，购房者可以要求开发商承担相应违约责任。如果非因为开发商的责任导致的逾期交房，例如：自然灾害、政府一些政策的调整、法律的变更、买房人自己的原因等，开发商的责任可相应地减轻或免除。
此外，购房者需要仔细查看，合同对于双方违约的责任承担是否对等，尽量避免出现对自己显著不利或明显不对等的责任约定。
10/ 留意合同相关附件
商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。
（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果上述内容不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。（2）无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应使用概念化的词语。像“高级”“名牌”“精装修”这类词语不应在附件中出现，而应明确“高级”具体标准是什么，“名牌”是什么牌子，“精装修”达到什么装修效果。（3）根据民事法律“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权。在主合同之外，可以签订补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。
11/ 要及时办理商品房网签合同登记备案
购房者与开发企业签订商品房买卖合同后，要及时办理商品房网签手续，并督促开发企业自签约之日起30日内，申请办理商品房买卖合同登记备案手续。通过网签合同备案防止开发企业“一房多卖”、擅自涨价等违法违规行为，切实维护自身的合法权益。
说到底，签订合同的基本原则是平等、自愿，若发现合同中有自已不能接受的条款，坚决不能签订。否则，事后产生的诉讼风险还是由自己来承担。
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发表于 2022-10-15 10:58:01
