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一算吓一跳!100万买房子,5年后多少钱卖出去才不至于亏...

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  • TA的每日心情
    奋斗
    2022-6-12 15:22
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    [LV.2]八品 酒鬼

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    发表于 2021-3-5 09:55:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
    现在大家买房子,如果说不抱着房子升值目的就买房,那是骗人的,谁愿意买跌价的房子呢,但是,不知大家想过没有,假设房子买了之后,持有5年后就卖,那么,至少要涨多少才保本呢?
    4 E) Y7 [1 t( u! U' ?* M6 D+ f- I
    . ~4 k1 A# \' K# D* G- I6 k5 v为了直观回答这个问题,我们先举个2个例子:( G! h' e$ U. ~: J
    7 I1 b+ F/ M! g! Q5 j( a
    例子1,全款买房:
    . {9 ?- z. ^  Y: S9 d# I3 d1 m  k8 ]( Q/ D
    假设买套房子,全款购买,房款为100万,买完之后放在手里不装修,5年后卖出。这种情况下,买房子的成本主要分为持有成本和交易成本。
    : U% s$ O9 t! i8 S) }8 _, z/ x/ U/ T$ R$ T6 X; n4 r: q& w
    1、交易成本包括买入成本和卖出成本,买入成本主要是契税,现在契税一般为1-3%,我们取最高的3%。卖出成本主要是卖家承担的各种税费,因为已经满5年了,卖家需要缴纳的费用非常少,暂按1%算。
    7 w1 J- C  B& m+ C8 X* k8 H- y" o; n+ n- M. G) L8 B9 q9 p* _4 Z0 S
    2、持有成本主要是需要缴纳的物业费,取暖费(如果有的话),以及购房这笔资金的机会成本,因为如果不买房,钱存银行里,会有利息的,而买房就损失了这笔利息。当前的银行无风险理财产品中,大额存单三五年期的为4%左右。以上各项费用,我们暂按5%算,那么,5年就是25%。
    ! z5 w6 [1 M8 K, ?
    8 u4 B5 [( H5 y1 Z2 L% u以上各项总计:3%+1%+25%=28%
    8 H! e0 I* @6 n2 h1 L! ^
    $ U1 j  d5 Y$ t! z( L4 j也就是说,全款买房的情况下,5年内房价至少上涨大约30%,才会保本。
      m+ s, g! w  t& c$ A) E' Z' a' Q# h/ C, n0 i" |3 O
    例子2,贷款买房:
    ; x  h/ H2 S- {; h6 w
    % t9 {, Q! k& E/ }假设买套房子,贷款购买,房款为100万,买完之后放在手里不装修,5年后卖出。这种情况下,买房子的成本除了持有成本和交易成本,还有贷款成本。假设首付为三成,贷款七成。+ h* a! g7 F* H

    # i  i  F# X6 N- j5 a+ M/ |1、交易成本同例子1,取4%。
    0 l5 o) h0 P  A5 `! R; X$ f$ p
    : k1 l' \" }8 G# P6 j2、持有成本主要包括物业费,取暖费,以及购房首付款这笔资金的机会成本。三成首付款如果买大额存单的话,大额存单三五年期的为4%左右,那么一年利息为0.3*4%=1.2%。以上各项费用,我们暂按2.2%算,那么,5年就是11%。" C8 @( M+ C; p8 H; g$ t
    ) H6 N# q. f: c' U
    2、贷款成本计算比较复杂,这里可以简化计算,当前的全国首套房平均贷款利率大约为5.5%,以5.5%为基础,那么,5年利息为0.7*5.5%*5=19.25%。
    # k2 l, k2 m- p7 L1 g8 g+ b: ]
    " N, B8 n0 G3 ~; w# L整个成本合计为:4%+11%+19.25%=34.25%% A$ n5 @; {1 A2 P+ @- ^0 e

    - Q$ M5 T3 ^% v3 p( }) g也就是说,贷款买房的情况下,5年内房价至少上涨大约34.25%,才会保本。
      j( A! c8 ^. A; o$ g- x! o+ Y3 X) e
    对于这个结果,大家吃惊不?是不是不算不知道,一算吓一跳?% T* E2 b1 j% e3 R8 I
    1 {5 ~) S5 J! w9 J3 X- M
    其实现在炒房很难了,空间越来越小,房子不涨价就是跌了,除非刚需,真不建议投资房产了,毕竟现在的房产价格洼地已经没有几个了,而且二手房出手特别难,投资房产风险很大。
    ; y3 c7 Z4 j! I3 Y. f

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