购房者，一次性付清和还贷三十年，差别有多大？

韦小宝

在购房问题上，对于绝大多数人，特别是经济基础差的年轻人来说，永远都遵循“能力不够，贷款来凑”的原则。因为就目前的房价，三四线城市一套房产在一二百万左右，二线城市200万以上，一线城市几百万到上千万不等，而在人均存款5.6万元的当下，很少有家庭有能力一次性付清，即便是掏空6个口袋。

那么一次性付清和还贷三十年，差别有多大呢？

我们基于目前的房贷利率和上浮比例，计算下房贷30年需要付出的财务成本究竟是多少：

假设购置一套200万的房产，首付60万，商业房贷140万，贷款30年，还款方式等额本息；

当下5年期LPR是4.65%，目前多数银行上浮比例是15%，即实际利率5.3475%。

贷款金额、利率、还款方式下，每一期还款金额为7815.61元，总还款金额281.36万，利息总额141.36万。而我们实际的贷款金额是140万，也就是说30年结清后，偿还总本息中，有一半是利息。不算不知道，一算吓一跳。

而且还有一个因素值得特别注意，那就是当下房贷利率已经由与“基准利率挂钩”，改为与“5年期LPR挂钩”，而LPR值是每个月都重新计算一次的，大多数人在签订合同的时候设定的重定价周期都是一年，这也就意味着假设未来LPR涨，则需要借款人付出更多的利息，反之亦然。

虽然从近一年的5年期LPR定价来看，LPR处于下行通道中：2019年12月4.8%、2020年2月4.75%、2020年4月至今4.65%，一年间5年期LPR下降了15%，而且很多经济学家预测我国依然处在利率下行通道中，未来利率还将进一步下调。但是不得不说的是LPR是“商业行为”，其涨或跌与经济状况存在很大关系，况且未来30年这么长的周期内，谁有说的准究竟是涨还是跌呢？因此未来购房者付出的利息可能不止141.36万。

第一期还款7815.61元，最后一期也还款7815.61元，但实际“钱是越来越不值钱”的；

我们知道在等额本息的还款条件下，30年共计360期每期的还款金额都是7815.61元，但是因为通胀的存在，我们认为的利息总额141.36万实际上并不是141.36万。

以现在的经济发展水平和人均收入情况来看，总利息141.36万确实有点“吓人”，但是通胀是一直存在的，即购买力在下降，通俗的讲就是“钱越来越不值钱”，最直观的感受就是现在的100元肯定没有30年前的100元购买力强，同样的道理，现在每月还款7815.61元看起来压力很大，但是每年的通胀使得30年后的7815.61元并不像现在这么“值钱”。

因此我们现在认为的“本金140万，利息140万”，如果放在30年的周期内，实际上并没有我们现在认为的那么“恐怖”，要温和的多。

那么究竟应该全款买房还是贷款买房呢？

至于应该“全款买房”还是“贷款买房”，我认为除了“能力”这个不可抗力因素外，还应该考虑个人对资金的需求和自身的理财能力：

比如假设购房者是做生意的，本身对现金流的需求比较大，即使有能力也不应该全款买房，而是留出更多的现金储备用于生意中，毕竟房贷利率成本比经营贷利率成本要低的多；再比如有合适理财渠道的人，假设其理财的收益率远远高于房贷利率，那么也应该优先选择“贷款买房”，剩余资金的收益率除了足以覆盖房贷利率外，还会有部分结余。

假设购房者是上班族，既没有资金使用上的需求，也无专业的理财渠道，那么有能力的话还是选择全款买房比较好，或者提高首付比例，这样可以减少利息支出，实现最佳优化。

结语：“房贷利润”在银行总利润中占比较大

虽然我们无法统计房贷利润在银行总利润中的占比，但是2019年四大行75%以上的个人贷款都投向了个人房贷领域，且不良贷款率仅有2.25%。试想一下，如果不是因为房贷利润高、违约率低，银行怎么可能把资金重点投放到房贷领域？

“个人房贷减少对银行利息收入有影响”。

所以，银行是欢迎大家“贷款买房”的，毕竟利润高、违约率低，那么反推一下，“贷款买房”对购房者意味着什么就很明显了。